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盈科法匠勝訴案例:房屋質量問題不能成為拒交物業費的正當抗辯

原創    盈科法匠律師    2021-03-10

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買房子一直都是老百姓關心的頭等大事,而一旦房屋質量有問題,很有可能陷入與物業及開發商長期的拉鋸戰中。房屋質量問題在驗收時無法發覺,等到入住了才發現,面對開發商的不聞不問,很多業主便以拒交物業費作為抗拒的方法。

拒交物業費,物業公司與業主對簿公堂

2015年,某小區開發商與某物業公司簽訂《物業服務合同》,約定由該物業公司對小區實行物業管理服務,按建筑面積向業主收取物業服務費。孫某為該小區業主,2015年辦理交房手續后,僅交納首年物業服務費。自2016年至2020年,孫某一直拒絕交納物業服務費,物業公司多次與孫某協調,要求孫某履行義務,但孫某均拒絕。催交無果,無奈之下物業公司委托盈科法匠青島律師將孫某起訴到黃島區法院,要求孫某交納拖欠的2016-2020年物業服務費。

房屋質量問題,抗辯理由是否“正當”

孫某對拖欠原告物業費予以認可,認為自己有不交物業費的正當理由。孫某稱,2016年家中做防水維修時,發現該房屋承重墻混凝土結構不達標,造成無法入住。另因公共管道反水,造成廚房屋頂被泡,衛生間門口地板、門口屋頂被泡,物業始終沒有解決,并出示了房屋漏水等照片證據,孫某認為發生問題期間的物業費不應交納。庭審中,物業公司提交了物業服務合同,證明物業公司已經按照合同約定及相關規定向業主提供服務,對于被告提交的證據,物業公司認為這是被告與企業之間就質量問題達成的約定與物業公司無關,物業公司一直按合同約定和物業服務等次給與業主服務,此期間的物業費孫某應當交納,孫某對物業公司主張沒有提出其他抗辯意見。

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法院:物業費應交納,權利可另行主張!

法官經審理認為,原告的物業服務范圍是認定其是否存在違約行為的基礎,被告應就原告所負有的相關服務義務承擔舉證責任。被告雖然提交了照片等證據,但被告提交的照片無法確認時間、地點等要素,根據被告與建筑企業之間的維修合同,被告承重墻混凝土問題已經有了解決方案和賠償約定。至于公共管道漏水問題,被告可以依法另行主張自己的權利,該事由不足以抗辯其應當免交或減交物業費。故法院對被告的抗辯事由不予支持,判決被告支付原告自2016年至2020年的物業服務費。

法匠說法:

業主與建設單位之間、業主與物業服務企業之間存在不同的法律關系,前者屬于房屋買賣合同關系,后者屬于物業服務合同關系?!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規定,業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主以房屋質量問題拒不繳納物業費,實質是混淆了兩種不同的法律關系。業主以建設單位存在違約情況為由,拒不繳納物業費,人民法院不予支持。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付,合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

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