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經營性房屋承租人主張新冠疫情系不可抗力的構成要件及權利救濟

原創    盈科法匠律師    2020-11-04

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考慮到新冠肺炎疫情對經營性房屋租賃合同出租人的主要權利實現方式影響較小,本文更多從承租人的角度、立場分析新冠肺炎疫情其合同利益產生不利影響以及如何救濟等問題。

2020年2月10日,全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在回答記者提問時指出:當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康,政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說,屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。

全國人大法工委發言人對新冠肺炎疫情構成不可抗力的解讀一經媒體報道便引起熱議,有將新冠疫情直接等同于不可抗力,忽略了發言人對于新冠疫情不能履行合同之間因果關系的強調,這樣很容易對不可抗力產生錯誤理解,如用以決策商事合同履行行為,很可能會構成違約并承擔違約責任。

房屋租賃合同而言,如果承租人不因時、因地、因當事人、因履行方式、因履行期限具體情況并結合不可抗力構成要件綜合考慮,而是簡單認為新冠疫情當然屬于不可抗力從而減少、中止、拒絕支付租金,不僅可能陷于違約境地,甚至出租人承租人不按時、足額支付租金為由解除房屋租賃合同,進而擴大承租人的損失。

因此,承租人而言,正確理解不可抗力的構成要件并選擇正當的權利救濟方式有助于維護商事交易的安全、穩定,防止損失擴大,避免陷于合同僵局。下面,我們不可抗力的三個方面逐一解讀

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、不可抗力構成要件?

《中華人民共和國民法總則》第180條第2款規定:“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況”, 《合同法》第117條規定:“本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。因此,新冠疫情作為不可抗力事由的成立需要同時滿足要件:不能預見、不能避免、不能克服,缺一不可。

不能預見:新冠疫情發生的時間應當是在房屋租賃合同簽訂之后、履行期限屆滿以前。換言之,如果承租人簽訂房屋租賃合同的時間是在新冠疫情發生之后,因此時疫情的發生已是現實,承租人明知疫情發生仍與出租人訂立租賃合同,新冠疫情應當視為承租人預見范圍內的商業風險,不能再構成不可抗力;如果承租人未按合同約定履行期限支付租金,履行期限屆滿之后發生了新冠疫情,承租人應按合同約定承擔違約責任,而不能以新冠疫情不可抗力主張免責。

不能避免:新冠疫情發生、發展不以房屋租賃合同當事人的意志為轉移,出租人和承租人無法采取有效措施來避免新冠疫情對租賃合同履行產生的實際影響。

不能克服:即新冠疫情的發生房屋租賃合同不能正常履行之間存在直接因果關系。新冠疫情作為國家按甲類傳染病管理的嚴重疫情,疫情暴發突然、持續時間長、影響范圍廣,各地政府為應對疫情擴散采取了一系列包括延遲復工等在內強力防控措施。有的疫情管控措施直接對經營性房屋(餐飲、娛樂、酒店、商場等行業承租人的使用、收益產生不利影響,房屋不能正常使用,只有具備直接因果關系才有可能成立不可抗力。

二、承租人以疫情為由主張不可抗力的及時通知和證明義務?

不可抗力成立,承租人還應當注意履行兩項附隨義務及時通知和證明義務。

《中華人民共和國合同法》第118條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明”,因此,承租人應當在不可抗力的事由發生后及時通知出租人以減輕損失,并在合理期限內提交發生不可抗力事實的證明。承租人可以采取電話、短信、微信、郵件、郵寄等方式通知出租人并注意留存履行通知義務的證據。承租人提供有關不可抗力的證明可以是租賃房屋所在地人民政府具體出臺的疫情管控文件、疫情防控部門出具的證明、公證機關出具的公證書。  

關于不可抗力的證明,司法部辦公廳于3月3日公布的《疫情防控和企業復工復產公共法律服務工作指引》提出明確要求:做好疫情期間不可抗力事項的公證證明和證據保全。對疫情期間已經發生的當事人主張其不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力事件或事實,公證機構要根據當事人申請,依照法定程序對有關證據材料進行公證證明或證據保全,為受疫情影響的企業和個人在合同履行、責任免除等方面提供法律咨詢和公證服務,強化矛盾預防,切實減少法律糾紛。

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、不可抗力成立的法律后果?

房屋租賃合同履行過程中發生的新冠肺炎疫情被認定為不可抗力,將會產生以下法律后果:

1.租賃合同當事人可主張免除部分或全部違約責任。《中華人民共和國民法總則》第180條第1款規定:“因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定”,《中華人民共和國合同法》第117條第1款:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任”,應當明確,法律規定部分或者全部免除責任”僅限于違約責任而不包括雙方應履行的合同義務本身。出租人而言,其應當承擔的主要合同義務是交付租賃房屋、提供水電供應、房屋維修、提供產權手續辦理營業證照等,對承租人而言,其應當承擔的主要合同義務是按時、足額支付租金、交納水電等費用、裝修添附出租人批準、辦理證照等,出租人、承租人因疫情不可抗力影響導致不能按照約定履行以上合同義務,即便租賃合同約定了逾期履行違約金,違約方可以以不可抗力為由主張免除違約金,但免除違約金并免除己方基于合同約定應履行的合同義務。

2、出租人、承租人應根據公平原則和誠實信用原則分擔不可抗力造成的損失。如新冠疫情對房屋租賃合同的履行構成不可抗力,租賃房屋不能正常使用必然會產生空置期損失,該損失正是因不可抗力造成,如租賃合同對該損失承擔有約定的,根據商事意思自治原則按約定承擔;沒有約定的,應當根據公平原則誠實信用原則由出租人、承租人分擔。其實疫情期間對房屋租賃合同造成的最大損失就是租金,建議出租人考慮適當減免不可抗力期間的部分租金,與承租人共克時艱,公平分擔損失。但如果出租人不同意減免部分租金,建議承租人還是按照合同約定足額支付租金,避免不能被依法認定為不可抗力而陷于違約導致合同解除,擴大損失。只要承租人按月支付租金,因不可抗力造成的損失就僅限于不可抗力期間的租金損失,承租人可以就該損失與出租人進一步交涉,不至于影響整個租賃合同履行。

3.承租人享有法定解除權?!吨腥A人民共和國合同法》第94條規定,因不可抗力致使不能實現合同目的,當事人可以解除合同。在新冠疫情認定為不可抗力的情形下,由此導致合同目的不能實現的,承租人享有法定解除權。

承租人應對不可抗力與合同目的不能實現之間的因果關系進行舉證,具體案件中應圍繞舉證責任分配、因果關系判斷、合同履行程度、通知義務和減損義務履行,結合房屋所在地疫情發展情況和管控措施強度、剩余租期等因素決定是否主張合同解除權。合同解除權的司法審查相對嚴格、審慎,如承租人不能達到優勢的證明標準,合同解除權難獲支持。

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新冠疫情來勢兇猛,但終將過去,生活歸于平靜。在房屋租賃合同關系中,出租人和承租人既是對手,更是伙伴。在當前疫情特殊時期,任何一方在堅持自己商業利益的同時,應給對方更多的支持和包容。畢竟,讓對手活下去,自己才能活得。

 

版權聲明:本文系@青島盈科法匠青島律師團隊原創,轉載請注明出處。


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