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限購限貸政策調整對房屋買賣合同產生的影響?

原創    盈科法匠律師    2020-11-04

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限購限貸政策是各地政府調控房地產價格的重要手段,無論是商品房預售(售)還是二手房買賣,在房屋買賣合同簽訂之后都可能會遇到限購限貸政策的調整,那么,政策調整對房屋買賣合同會產生什么影響?

、限購限貸政策調整對房屋買賣合同效力的影響。

限購限貸政策調整本身不影響房屋買賣合同的效力。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋()》第4條規定:合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。

因此,限購限貸政策不屬于法律和行政法規的范疇,人民法院不能限購限貸政策違反法律強制性規定為由認定合同無效。但在法律上,凡無絕對。如果交易雙方違反限購限貸政策達到了違反社會公共利益的程度,人民法院可以以房屋買賣合同違反公序良俗為由確認合同無效。

圖2.jpg

、限購限貸政策調整對房屋買賣合同履行的影響。

限購限貸政策調整可能產生的直接后果:買方不具備購房資格、賣方因未滿限售期不具備售房資格、首付款比例提高、利率提高等等,而以上情形的變化均可能直接影響房屋買賣合同是否能夠繼續履行。

對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款,且買方能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素,導致無履約能力的,其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同,并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的,人民法院應予支持。

對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的,買方以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的,原則上不予支持;但買方舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的,人民法院應依據相關法律、司法解釋的規定,審查其解除合同的理由是否成立。

人民法院對因國家宏觀調控政策調整導致雙方當事人解除房屋買賣合同后的損失,應適當區分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理,依法保護普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買基本住房或改善性住房的,賣方在解除合同后請求買方賠償損失的,原則上不予支持;對購買投資性住房的,賣方在合同解除后請求買方承擔相應補償責任的,人民法院應當依據公平原則進行處理,合同約定定金的.補償數額原則上以定金數額為限,沒有約定定金的,原則上不超過合同標的額的10%;對購買投資性住房的,應依據合同法的相關規定處理。

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盈科法匠青島律師提示:限購限貸政策出臺之后,買賣雙方應本著誠實信用和公平原則妥善解決合同履行問題,確因政策調整無法繼續履行合同的,雙方應友好協商解除,避免損失持續擴大。

 

版權聲明:本文系@青島盈科法匠律師團隊原創,轉載請注明出處。


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