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民法典新規!買二手房你不能不知道的五個坑!

原創    盈科法匠律師    2021-03-22

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202111日起,《民法典》正式實施。民法典頒布實施對二手房買賣產生深遠影響,特別是居住權制度、抵押擔保制度等新規則必將直接影響買方權利,甚至將影響買方合同目的是否能夠實現。

盈科法匠青島律師團隊提示您,關于購買二手房,你不能不知道的五個坑:

、房屋是否設定了居住權?

民法典增設了居住權制度,即居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

居住權自登記時設立,自居住權期限屆滿或者居住權人死亡時消滅。居住權一般是無償設立的,且不得轉讓、繼承。設立居住權的房屋不得出租。

鑒于上述居住權的種種限制,購房者在購買二手房時,應當同時調查該二手房是否設立了居住權。如果設立了居住權,建議購房者在確認該二手房房屋居住權注銷后再行購買。

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二、房屋在出售時是否存在法院查封登記或者抵押的情形?

考慮到二手房屋一旦被法院查封或者已辦理抵押登記的,將無法順利辦理過戶,且購房者也可能無法順利購得該房屋。因此,購房者在簽訂購房合同前,應當要了解清楚該二手房的產權狀況,是否已被法院查封或者辦理抵押登記。

對于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間,建議購房者在購房合同中要求房東承諾,一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因房東債務問題導致房屋被法院查封的,購房者有權立即解除合同,并且有權要求房東賠償其因此遭受的全部損失,包括但不限于法律費用及購房同等規格房屋而多產生的費用。

注意:對于低于市場價格的二手房,購房者需要格外注意,售房者可能深陷債務糾紛而要急于出售該房產,故其開價非常低。對于該情況,建議購房者與售房者詳細交流了解情況后,再確定是否要購買該房屋。即便要購買的,建議大部分資金全部進入資金托管賬戶,以保證資金安全。

三、房屋在出售前是否已出租給他人?

鑒于“買賣不破租賃”原理,購房者在購買房屋之前,應當調查了解該房屋是否已經出租給他人。

如果已經出租給他人的,購房者即便已經購買了該房屋,也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。

因此,建議購房者在購買二手房時必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人;違反該承諾的,購房者有權要求解除合同或者要求房東承擔相應的違約責任。

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四、房屋的學區名額是否已經使用?

很多購房者購買二手房的原因系在于購買二手房之后,可以立即使用該房屋的學區功能,較一手商品房具有一定的優勢。為此,購房者在簽訂房屋買賣合同之前應當仔細詢問房東是否已經使用了該房屋的學區功能。

同時,盈科法匠律師建議購房者在簽訂合同時要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學區;違反該約定的,購房者將有權立即解除合同,并且要求房東承擔因其違約而產生的違約責任。

、房屋是否已被辦理了戶口地址登記?

對于已經利用該房屋辦理了戶口地址登記的,新購得該房屋的購房者恐將無法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此,除了在簽訂購房合同時詳細了解該戶口問題,還需要在合同中明確該問題。如果已經有其他人將戶口遷移至該房屋內的,需要承諾戶口遷移的具體時間;如果違約的,需要對購房者承擔相應的違約責任。

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